Приветствую вас, дамы и господа!
Мы продолжаем свой экскурс в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
И в настоящий момент мы попробуем ответить на вопрос о том, каковы права и обязанности заказчика (застройщика) перед продажей квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме?
Достаточно часто возникала такая спорная ситуация, когда продажи квартир либо нежилых помещений производились ещё на том этапе строительства, когда сам дом не был сдан в эксплуатацию как жилое помещение. Очень часто это в дальнейшем перерастало в конфликтные ситуации, когда застройщик продавал нежилые помещения, которые, может быть, являлись частью подвала, может быть, их превращали в кладовки. То есть огромное количество негатива испытали собственники квартир, когда они переезжали, и им обещали по факту то, что они являются полноправными общедолевыми хозяевами коммуникаций, подвалов, каких-то встроенных нежилых помещений, помещений для консьержей, кладовок, а потом оказывалось, что это имущество им не принадлежит, кроме квартиры, лестницы, чердака, подвала и ещё какого-то набора стандартного имущества. И всё. Всё остальное потом оказывалось у застройщика.
Так вот, с введением в действие новых поправок в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» данная ситуация достаточно четко поменялась. Теперь по новым поправкам в действующее законодательство застройщик (заказчик) обязан на уровне проектных решений закладывать и обозначать целевое назначение всех помещений как жилых, так и нежилых в многоквартирном жилом доме. Соответственно, на уровне проекта должно быть обозначено то, что этот подвал является общедолевой собственностью. Ежели на уровне проекта будет написано, что это нежилые помещения, любой собственник квартиры на уровне покупки, в момент покупки, имеет право посмотреть данный проект и увидеть, а собственно говоря, что входит в перечень общей долевой собственности и что будет входить в объект кондоминиума в дальнейшем по факту его регистрации.
Вместе с тем хотелось бы обратить внимание, что в настоящее время данная норма закона, вступившая в своё действие, будет касаться только тех домов, которые находятся на стадии проектирования. Поэтому требовать от застройщика здесь и сейчас представить проектные документы, в которых бы это требование закона было уже выполнено в полном объёме, мы не вправе — закон обратной силы не имеет. И, коль скоро норма начала действовать с начала 2020 года, мы сможем реализовать, и все собственники смогут реализовать, свое право только по факту того, когда здания будут запроектированы, когда они будут сданы в эксплуатацию. И вот только тогда собственники квартир и нежилых помещений смогут увидеть реальное целевое назначение того или иного помещения.
Здесь и сейчас, коль скоро мы живем в настоящий момент, единственная обязанность, которая появилась у застройщика, вписана в пункт 2 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и говорит о том, что заказчик и застройщик обязан до начала продаж квартир и нежилых помещений в индивидуальную раздельную собственность обеспечить государственную регистрацию многоквартирного жилого дома согласно проектно-сметной документации. То есть вот то, что у него написано в проекте, то он и обязан зарегистрировать.
Дальнейшее изменение проекта более невозможно и недопустимо. Это, в свою очередь, является также дополнительной гарантией от последующих нарушений прав собственников квартир и нежилых помещений. Достаточно часто бывали случаи, когда просто подвал превращался в кладовки, его перепродавали, и мы получали каких-нибудь не нужных нам соседей. То есть в связи с внесением изменений в статью 31, таких достаточно хороших и защищающих, предоставляющих дополнительные права собственникам квартир и нежилых помещений поправок, этот вопрос отчасти удалось урегулировать.
Поэтому обращаю ваше внимание, что, если вдруг в ближайшее время либо через год, через два вы соберетесь приобретать в собственность квартиру либо нежилое помещение, ваше право будет посмотреть именно проект и определиться, что входит в общую площадь, что входит в частную площадь. И то, насколько охотно застройщик либо заказчик покажут вам данную информацию, соответственно, вам необходимо будет попросить данную информацию в отделе продаж, — это будет, в свою очередь, как лакмусовая бумажка для того, чтобы посмотреть, а стоит ли связываться вообще с этим застройщиков и покупать что-либо в данном конкретном доме.
Надеюсь, данная информация была вам полезна.
До скорой встречи! До свидания! Удачи!