Приветствую вас, дамы и господа, в очередной раз рад нашей встрече.
Сейчас мы ответим на вопрос, который звучит следующим образом: в случае обнаружения недостатков со стороны застройщика специалистами управляющей компании, нанятой собственниками квартиры, в местах общего пользования в пределах гарантийного срока, кем должны быть составлены претензии по их устранению.
Этот вопрос достаточно важный и он постоянно возникает, особенно это касается новостроек, когда собственники квартир въезжают в свои новые квартиры, начинают обживаться, делают ремонт, но по факту физического нахождения и проживания там, они начинают видеть, что тот или иной недостаток при строительстве имеет место быть.
А у данных собственников, которые покупали свои квартиры на момент застройки и не въезжали в этот жилой комплекс, условно говоря, как вторые, третьи и четвертые покупатели, глаз достаточно наметан и, самое главное, эти собственники квартиры имеют договор с застройщиком.
Потому что собственник квартиры, который перекупил это квартиру у кого-то другого, такого договора и такой информации уже не имеет. В данном случае очень важно следующее.
В любом договоре при купле-продаже квартиры жилого-нежилого помещения, который подписывается именно застройщиком, четко оговариваются гарантийные сроки, в течение которых передаются и квартира, и нежилые помещения.
В отдельных случаях описываются и гарантийные сроки на инфраструктуру, на общедомовое имущество и даже на придомовой участок, который должен соответствовать тем или иным требованиям. В данном случае принципиально важно понять, что если вы наняли управляющую компанию, либо эти недостатки обнаружены членами совета дома, либо объединением собственников имущества, ну, председатель попался грамотный, либо перед лицом простого товарищества.
Что нам необходимо делать? Зачастую в договорах пишется гарантийный срок в один год, то есть об этом принципиально важно знать всем собственникам квартир, которые покупают квартиры от застройщиков. В некоторых гарантийных договорах этот срок может доходить и до двух лет, пару раз видел такие договоры.
Кто имеет право обратиться с досудебной претензией для устранения таковых? Очень многие люди путают, когда говорят, мол, давайте эту досудебную претензию напишет объединение собственников имущества, либо давайте её напишет простое товарищество или управленческая компания, мы их, якобы делегировали и уполномочили. И вот здесь они делают большую ошибку.
Потому что согласно договору купли-продажи сторонами в договоре являются застройщик и, непосредственно, физическое или юридическое лицо, которое приобретает на тот момент квартиру или нежилое помещение. Соответственно, всеми правами по требованию устранения недостатков обладают именно физические или юридические лица, покупавшие квартиру или нежилое помещение.
Соответственно и претензия должна оформляться от каждого конкретного собственника с указанием каждых конкретных недостатков к застройщику. Именно данные претензии на основании договора, а не решения общего собрания, решения ревизионной комиссии, решения членов совета дома, будет рассматриваться судом, как крайней инстанцией, которая будет принимать решение о компенсации тех или иных расходов, либо по нужде выполнения тех или иных работ. И вот здесь надо понимать, что в этом случае, один в поле — воин.
И иногда одна вовремя написанная досудебная претензия стоит больше, чем десять решений собраний, которые бы проводились управляющим, советом дома, членами совета дома, объединением собственников имущества – не имеет значения.
Здесь претензии всегда пишет собственник, который покупал и тот, который эти недостатки реально видел и тогда застройщик отреагирует. Более того, рекомендуется по факту въезда, первыми кто провел ремонт, как правило, собственники квартир первыми начинают замечать недостатки достаточно быстро, но не реагируют, только потому, что делают ремонт в своих собственных квартирах. То есть в течение года пока они сделали ремонт, гарантийные сроки ушли.
Так вот здесь, условно говоря, на шестой-седьмой месяц уже что-то видеть и предпринимать какие-то активные действия. И члены совета дома, и объединение собственников имущества могут подсказывать собственникам квартир, куда и как им надлежит обращаться.
Но при этом они должны разъяснять, что объединение собственников имущества, зарегистрированное без году-неделя не может требовать устранения недостатков, которые никоим образом не задевают данное юридическое лицо. Устранения недостатков требует тот, кто является стороной в договоре.
Надеюсь, данная информация была вам полезна. Всем спасибо, до свидания и удачи!