Приветствуем вас, дамы и господа! В очередной раз рад нашей встрече. Сейчас мы ответим на вопрос, который звучит следующим образом:
«В случае, если управляющей компанией были обнаружены недостатки в жилом комплексе в пределах гарантийного срока в местах общего пользования, кто, когда и как должен составить досудебную претензию к застройщику?»
С целью устранения подобного рода недостатков в данном случае необходимо оговориться, что гарантийный срок — это срок описываемый в договоре между собственниками квартир и застройщиком при покупке квартиры в том или ином в новом жилом комплексе.
Именно там застройщик оговаривает и предоставляет гарантийный срок на безвозмездное выполнение и устранение недостатков, которые будут выявлены собственниками квартир в пределах гарантийного срока.
В зависимости от обстоятельств гарантийный срок общеустановленный, который я видел в договорах, реально составляет один год, максимум два. Несколько раз я видел и то, что существует гарантийный срок 2 года и дает его застройщик. Так вот, организовалось объединение собственников имущества нанята управляющая компания, в силу того, что там работают профессионалы, действительно установила какие то либо недостатки именно в общедомовом имуществе.
Условно говоря, где то не греет теплообменник, тут дежурное освещение не работает надлежащим образом или выведена из строя пожарная сигнализация. Тут и возникает вопрос: «А кто же должен написать претензию в рамках гарантийного срока?». Здесь у собственников квартиры, собственников нежилых помещений иногда возникает ошибка.
У нас есть объединение собственников имущества, есть управляющая компания, мы наняли и избрали в данной организации для защиты наших интересов, мол они и должны требовать от застройщика выполнения и устранения недостатков. Позиция обоснованное, потому что в пользу данных организаций платятся ежемесячно денежные средства.
Но, тем не менее, согласно Гражданскому кодексу, права и обязанности, в том числе и по надлежащему уведомлению об обнаружении недостатков, строительство возникает только в силу договора у собственников, которые приобрели данные имущества и у которых в договоре и стоит пункт, который обязывает выполнять недостатки безвозмездно.
Поэтому, правильным будет по факту выявления недостатков претензии управляющей компании или объединения собственников имущества направлять именно от имени собственников квартир и нежилых помещений, потому что правильно сформированная претензия будет иметь в дальнейшем случае правильный отзыв и отклик. Застройщик, получая правильно оформленную претензию от собственников квартир, понимает, что только перед ними он имеет свои обязательства и только перед ними он обязан отчитываться и выполнять ремонтные работы.
При этом и объединение собственников имущества, и управляющая компания никоим образом не отстраняются от процесса устранения недостатков и могут его сопровождать. Они могут давать хорошие технические акты обследований, могут проводить испытания по факту выявленных недостатков для того, чтобы удостовериться. Условно говоря, что противопожарное оборудование работает как часы, но при этом субъектом обращения всегда должны быть собственники.
Если собственники, каким бы то ни было образом, игнорируют свои права, то по факту истечения гарантийного срока может оказаться так, что застройщик совершенно добросовестно будет говорить о том, что обращение от имени управляющей компании, либо от имени объединения собственников имущества было отправлено процессуально неверно. Ведь перед данными организациями у застройщика не возникало вообще никаких правовых обязательств. Хочу, чтобы вы это запомнили.
Надеюсь, данная информация будет вам полезна.
Большое спасибо. До свидания, удачи!